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度假地产规划设计的运营办法

   日期:2021-05-19     来源:www.huijvwang.com    作者:汇桔网    浏览:786    评论:0    
核心提示:伴随大家生活水平的不断提升,大家也愈加想去旅游去放飞自己,就譬如目前容易见到的度假地产、田园综合体建筑、特点小镇建筑、文

伴随大家生活水平的不断提升,大家也愈加想去旅游去放飞自己,就譬如目前容易见到的度假地产、田园综合体建筑、特点小镇建筑、文旅地产、度假别墅、度假村这部分,因此,这也推进着着度假地产建筑、田园综合体建筑、特点小镇建筑、文旅地产建筑、度假别墅建筑、度假村建筑规划设计。

1、微型度假地产的几个核心看法

1、是度假和地产之间的关系。度假地产的灵魂是度假,先有度假再有地产,假如度假商品不出彩,吸引不了人,那样这个地产板块就是没价值的。由于它离得远远的城区,它作为第一居所和第二居所,都不拥有成立的规范和价值。项目价值的基础肯定是度假商品的价值,也就是说房屋值多少钱不是房屋本身,而是度假商品的价值。

2、度假内容。需要确定度假模式,开发丰富的度假内容。然后是确定什么人群是主要核心度假人群?什么人群是辅助人群?然后依据如此的人群定位,去设计不同人群的服务体系。

3、运营方案。微度假项目必须要考虑轻持有资产,重试运营的方案。不少开发商都容易头脑发热,一砸就几个亿甚至几十个亿的一个游乐场进来,想学习华侨城、长隆等,但做重资产的商品,它的风险是要么行,要么就失败。一般失败之后的旅游商品是非常难重新翻身的。

4、产业集成、途径集成,它最后目的是为了减少开发困难程度和运营困难程度。作为开发商来讲是搭个平台,这里面植入什么产业?什么游玩主题?哪种酒店?哪种商业?

5、关于住宅方案。度假商品小型化,减少进入门槛,一般会先布置一些mini别墅、类别墅,这种商品打头阵,再加上一些小型化公寓。假如这个项目有机会从第二居所慢慢进步成为第一居所,那大家可以从中长期规划里面去做住宅商品升级。住宅的排布是根据资源优劣去分布整个建筑的商品和密度。

2、度假地产规划,主题定位

它的核心是主题,而主题分为天然的自然资源和人造资源,微度假特征是微。因为客群数目有限,消费金额有限。整体来讲,不主张塑造大型的设施或大型游乐公园等,更多的是以海量度假元素的一种有机组合。自然资源有海、湖泊、山、雪、森林、湿地等,包括古文化、红色文化、地域文化等。而健康的资源,水质、气候、含氧量、温泉等尤其是像这几年北方区域冬季的雾霾这么紧急,健康的气候、PM值都能成为卖点。第二是人造资源,这里分为几个维度,第一是公园类,譬如说海洋公园、湿地公园、山体公园、森林公园等。按人群来分,针对儿童的儿童乐园、青少年的营地、老人的、养生谷还有中年人和青年的户外运动营地。

核心主题可以有康养中心、温泉中心、红酒庄园等等,这部分作为整个项目的核心主题。同时一个项目需要搭配一些主题的建筑,这是点睛的地方。就譬如说博物馆、美术馆、民俗馆、古镇、古街等。这要依据具体项目的规模与和城市的关系,包括项目内部拥有些资源而定。

3、度假地产的塑造逻辑,以下三层级

1、核心的是主题,是独特的度假主题,一个或者有多个,这个要看项目和城市的关系。那样一般来讲,一千亩以内的项目和城市距离也比较近的,有一个度假主题来支撑就好了。譬如说温泉、人造的儿童主题的游玩等。若是一些比较大的项目:有几千亩的,离城市也比较远就需要更丰富的几个主题来搭配。

2、以主题为轴心的服务体系。这个服务体系的结构包括度假的游玩体系、居住体系与为整个项目服务的商业体系。最外圈这一层,也就是说开发微度假地产,真的的盈利点是住宅,包括持有些别墅、公寓这部分物业,也包括出租的酒店、销售种类的度假住宅。

3、整体概要下来,微度假的三层级是以度假主题为核心,塑造一个闭环式的度假服务体系,同时配备多种住宅为居住体系,如此的一个整体的逻辑。

4、度假地产,运营逻辑

第一由度假主题来吸引消费者,消费者到了度假目的地之后,有完整的度假服务体系来围绕他们做服务,与、制造更有黏性的、业务机会。

当度假服务体系满足了度假需要之后,再推度假的住宅。这时就会出现两类型型的顾客分支:一种是纯玩的顾客,第二种是最后买下房屋的。如此,有了度假住宅之后又反哺整个度假服务体系的商业。同时度假的住宅会不间断的体验消费度假主题的这部分内容,这就是整个的运营逻辑。它和传统度假最大有什么区别在于人群的重复消费、频次,包括人带人,介绍身边的朋友亲戚的特点是很明显的。度假地产跟传统住宅在地块的用方面是很不同。需要把地块切割出来:居住区、游玩区,包括配套服务区,这部分是要有非常明确明确的分界。那样不同地块合适干什么?资源好的、便利的、安静的,这个都是有合适做不同的商品。

在地块划分之后,要考虑主题落位。一般来讲,度假地产会把资源最好的区位用来做游玩主题,这个跟做传统住宅是不同的。传统住宅会把资源最好、景观好的拿来盖房屋。但度假地产的核心是度假主题,假如没好的对外主题就不可能会有有价值的房屋,所以大家要把度假主题放在最好的地方。

确定了主题落位之后,大家需要拟订整个项目的运营逻辑,做全盘的资金投入剖析。需要塑造针对不同人群的度假服务体系,这里包括了生活、居住的生活体系,包括游玩服务体系,包括商业购物消费、餐饮如此的商业体系,与整个度假区的交整体系。到了最后一步,再来考虑如何做住宅。而住宅这块其实会相对容易,地块的价值剖析、商品配比,落位的排布、动线的设计,这基本上是根据当地消费者、住户的需要来综合考虑的。

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